敷金償却

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敷金償却費は返ってくるの?
個人で住居、事業用(仕事用)として利用する契約をした場合でも返還されないと考えられます。
しかし、償却費は差し引かれても仕方がありませんが、工事費で必要のないものは支払い義務がないと考えられます。
ハウスクリーニング、エアコン清掃、その他・・・・。

※ 入居時に礼金を支払っている場合は支払う必要がない場合もあります。
※ 契約はしたけど1日も入居していない場合も支払う必要がない場合もあります。

敷金償却契約をしたが1日も入居していないようなケースの場合ですと名古屋簡易裁判所の判決で敷金償却は
消費者契約法により無効とされています。


敷金償却とは入居期間の長短及びお部屋の使用状況に関係なく退去時に
敷金から○○%を無条件に差し引き残りのお金から原状回復費が差し引かれるというもので手元に残るお金はわずかです。一般的には家賃の1〜2ヶ月程度を差し引くというものです。
礼金を支払っている場合は支払う必要がない場合もあります。

こんな契約書には注意
償却契約は入居時に敷金を何ヶ月分かを預けます。しかし敷金を全額償却し、敷金を1円も返さないという契約書があります。
敷金とはそもそも「家賃を滞納した場合の担保金」、「補修費に使用する」と裁判では言われていますが、始めから敷金を1円も返還しないのに敷金として預かり、あたかもお金が返ってくるような表記をして、「結果的には1円も返さない」のはおかしいです。契約書には償却1ヶ月とだけ書き、契約者にしてみれば何のことなのかさっぱりわからず、ましてや「初めて賃貸マンションをかりる方」や「敷引き契約システムのない地域から引っ越してきた方」や「社会人1年生の方」等にはさっぱりわからないと思います。
このような場合、始めから返す気がさらさらないので、敷金ではなく礼金と書かなければいけません。
消費者にとっては、とてもわかりづらい内容の契約方法は場合によって、消費者契約法により契約自体が無効になることもあります。

 
契約違反に注意

入居の際の契約書では、「償却費」若しくは「礼金」は大家さんが受け取るとなっていますが、実態上は殆どのケースで不動産屋が自分たちのお金として受け取っています。
これは暗黙の了解のようなもので、大家さんは家賃しか受け取っていないことが殆どです。
契約書では「大家さんが受け取る」、でも「実態上は不動産屋が受け取る」おかしな話しですよね??

 

償却契約でも満額返してもらえる場合もあります。
それは、貸主(オーナー)がマンションを建築する際に旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)に平成19年4月1日以前に申し込み、融資を受け今現在も住宅金融支援機構に返済中の場合、住宅金融公庫法35条、同法施行規則10条よりあらかじめ一定額を償却するという取り決め(敷引き)や短期に退去した場合は敷金の全額を返却しないとする契約は禁じられています。
※上記の確認をする為にはお近くの法務局に行き、建物の登記簿謄本をみると旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)から借り入れをしているかどうかを確認できます。


敷金償却と同意語として「敷引き」「退去引金」が使われる場合もある。

入居する際に礼金も払っている方で、2年契約をして、1年程度で退去する場合は、
礼金も「半額」返してもらえる場合もあります
→ 平成23年3月18日大阪簡易裁判所判決より


敷金償却Q&A


※ ケース1
Q:契約書に署名・捺印しても借主に負担義務はありません
現在、入居して1年3カ月目です。たび重なる不動産側の無責任な対応が嫌になり、来年の更新の際に引っ越すことを検討し始めました。引っ越すにしてもお金がかかるので、敷金がどの位戻ってくるものなのかを知りたくメールしました。契約の際に、ペット共存型の物件ということで、部屋のクリーニング代を含めた部屋の修繕代として家賃1か月分に値する76,000円を使用するという説明を受け、これに同意するといった内容の契約書にサインもしてしまいました。今のところ、床に犬の爪痕はうっすらついていますが、これは防ぐのは無理だと思う範囲です。壁紙を私の不注意で1か所はがしてしまった箇所もあります。
どの程度、敷金は返ってきますでしょうか?敷金償却と言われた分はとりもどせないのでしょうか?
A:1ヶ月分を償却するというのは基本的に認めなければいけませんが、残りのお金はあくまでもキズや汚れをつけた箇所があれば補修費に使うものです。

※ ケース2
Q:
今回の件では、まず最初に納めた敷金2カ月のうち1カ月償却という契約でした。しかし、入居期間が短くほとんどクリーニングの必要ないくらいきれいに使っていました。よって1カ月分も償却するような費用はかからないはずなので、その残りは返金してもらいたいと考えております。返さないとあれば、それは礼金扱いになるので、表記上問題かと思います。(6カ月以内の入居であれば、礼金でも返ってくるようですが)

A:
殆ど入居していないので返還してもらえる可能性が高いですし、礼金も一部返してもらえると考えます。


※ ケース3
Q:敷金は返してもらいましょう
東京に住んでいます。不動産会社を通じて入居時に礼金も払い、マンションの賃貸契約をしていました。退去の時に、敷金350,000円のうち、敷金償却で120,000円を引くとの連絡がありました。契約書には確かに敷金償却120,000円の記載があり、捺印しています。先方に敷金を全額350,000円を返金してもらいたい旨を連絡しましたが、会社側は「顧問弁護士に確認を取ったが、2011年3月に最高裁判所にて2ヶ月の敷引が有効の判決も出ており、契約書にも捺印されているので、請求する」旨の回答が文書で返信されました。全額を返金してもらうことは可能でしょうか。

A:関西の物件で2ヶ月の敷引きが有効とでていますが、東京の敷金償却契約とは若干異なります。
有効とされたのは関西の案件であり、慣習によるもので礼金も払っていないからという理由でした。関西は昔からこのような契約システムになっています。しかし東京ではそのような慣習はありません。それと今回の契約ですと礼金を払っていますが関西の裁判では礼金を払っていないから償却(敷引き)が有効とされました。


 

Q:2.更新料について
平成22年3月29日までの契約で、今月更新しましたが(更新料1か月分)、急に転居することとなりました。更新料の一部でも返還してもらうことは可能でしょうか。
A:更新料は難しいと考えます。

Q:3.退去時の賃料精算について
「契約解除時の家賃、日割り返済については1ヶ月の15日以内は半月分、15日以降は1ヶ月とする」
⇒2月29日に解約通知をし、3月7日までの入居を主張しましたが、結局3月15日までの賃料を要求されました。
A:この部分はどうしても契約書どおりになってしまいます。仮に日割り家賃とはしないと記載されているような場合は、1か月分を払わなければいけないことになります。
一般的に借主が払う礼金や償却費は不動産屋が懐に入れて敷金は大家さんが預かるという形式が多いです。


 ※ ケース4
Q:今度 引っ越す先の物件の敷金について聞きたいのですが...

次は東京の世田谷区に引っ越します。入局予定のマンションは『敷金4ヶ月、償却3ヶ月、礼金0』となっています。この物件は 家賃が125000円 共益費12000円 駐車場13000円なのですが 値段交渉の末 家賃+共益費+駐車場代で12万円にしてくれることになりました。近々 敷金を支払う事になってるんですが、敷金は125000円の4ヶ月だと 私は思っていたのですが、不動産屋からは 125000円×4ヶ月です と言われました。これは 妥当なのですか?
A:契約内容については双方しっかり内容を確認してから本契約をしたほうがいいと考えます。良い業者ですと借主の希望をある程度は聞いてくれる場合が多いですよ。

※ ケース5
Q:
4月から入居予定なのですが、契約時に敷金償却56000円と書かれています。そして退去時に敷金の返金はありませんと明記があります。この場合、退去時に敷金の返還は認められないのでしょうか。契約書に特約事項として明記があり、既に契約書は締結済みで礼金も払っています。

A:入居時に礼金も払うので償却費は返してもらえる可能性があります。今回の契約で一番怖いのは、償却して敷金は返しませんが補修費は追加で支払ってもらうと言われるのが怖いです。


※ ケース6
Q:
契約時礼金を払い退去には敷金から家賃を1か月分償却するとのことです。それと以下の点について納得はいかなかったものの、物件が気に入ったため目をつぶり契約しました。しかし、その後の管理会社の対応に憤りを感じており、納得のいかない契約条項につき白黒つけたいと思うようになりました。腑に落ちない点は以下の点です。1.敷金償却について
「賃借人が退去時、敷金1か月分償却します。従って敷金返金1か月分となります。但し、極端な傷、破損がある場合はこの限りではない」
⇒契約時、管理会社に後腐れがないように双方痛み分けということで1か月分償却と言われましたが、どうしても腑に落ちないので、返却してもらいたいです。
A:入居時に礼金も払っているので返還してもらえる可能性があります。


※ ケース7
Q:
契約契約書に「償却70% 実費償却」と両方書いてあるのですが、契約書上はどちらになるのでしょうか。またいくら返ってくるのでしょうか。契約時にはなんの説明もありませんでした。特約はスケルトン返しとする。のみでした。解約予告は1ヶ月前です。
もしかして「償却70% 実費償却」の表示のどちらかに丸をつけるのを忘れてるのでしょうか。そして実費償却になりえるのでしょうか。それとも残り30%の中から更に引かれるのでしょうか。
A:はい、これは両方書いて1セットだと考えられますので70%を償却して、残りの30%の中から補修するものがあれば更に差し引くという契約になっていると考えられますが、本来であれば契約の際に説明をしなければいけないようになっています。

敷金償却ペット

二回目の更新の時が来ました

現在のマンションは2年契約で、今年4月末で4年目でした。二回目の更新の時が来ましたら、また更新料を払うのが嫌で、退室することにしました。なお、退室する連絡が一か月遅かったため、更新料払わなくてもいいが保証料を払わないといけないと言われています。
そして、敷金(7万5千円)全部償却されるため、その他に2万5千円を振込してくださいと言われています。
4年前にマンションを探していた時(まだ大学生でした)礼金を絶対に払いたくなくて、不動産(エーブル)と礼金0のマンションのみを探していました。今、契約書を見ましたら確かに「敷金から一か月分が償却されます」が書いてありますが、当日はこういうシステムよくわかりませんでした。これはただ隠された礼金ではないでしょうか?
これはおかしいではないでしょうか?最近、償却(敷引き)する契約は無効とする判例も出ておりますと聞きましたが、どうでしょうか?
A:償却については仕方がないと考えますね。
 

3年ごとに補償金の15%の償却

10年契約なのですが、契約時に3年ごとに補償金の15%の償却というのがあります。
このたび3年目につき、補償金の5%の金額の現金請求がきました。
これって支払わなければいけないのでしょうか?なにかおかしい感じがするのですがどうなのでしょう。
基本的には敷金として預けた金額から償却していくのですが、現金を加算していくとするやり方もあります。契約書に何と書かれているのでしょうか。

管理会社からの返事待ちの状態です

管理会社より、敷金は償却になるため戻ってこないと、退去の連絡時に言われました。
そのまま退去し、退去立会いも終了しました。
しかし、契約書などを確認したところ、戻ってくる事が分かり、本日管理会社へ問い合わせしました。
担当者の話では、一度立会い時に敷金全額でサインされているので、戻る事はないと告げられましたが、もちろん納得いかず、お宅のミスでサインしただけだし、戻らないというのはおかしいと主張しました。
すると、今までお世話になった気持ちとして、せめてクリーニング代の半分くらいは負担してもらえないかと言われ、半額とまでは納得できないが、少額なら・・・と答え、管理会社からの返事待ちの状態です。
その後、いろいろサイトを拝見して、それすら払う必要のないことを知り、正直混乱しています。
新居へ転居して、バタバタな生活も落ち着いてきて、お金の問題で長引かせるのも嫌ですし、すばやく返金される方法はないのかと思い相談させていただきました。
ちなみに、退去立会いでは、綺麗に使用していることも認められ、過失部分はなく、8年の使用なので自然損耗と業者の方に言われました。

A:今回の場合ですと満額返還してもらえる可能性がありますね。もう少し交渉してみては如何でしょうか。

 敷金が1円も返ってきません。


敷金が1円も返ってきません。契約書に「償却」と書いてあるのが原因です。消費者センターへも連絡しましたが、本来であれば重説は説明を受け、双方合意のもとサインをするそうです。その後、契約書が送られてくるとのことでした。しかし、契約時、仲介業者とは連絡をしていましたが管理会社の方とは一度も会ってありませんでした。管理会社との予定があわず、最終的に契約書諸々のやりとりは郵送でした。契約書にも「重説」は管理会社より説明の一文がありますが、聞いていません。

A:償却は一部お金を返さないという契約ですが、これは問題ないと考えられますが、今回のように説明をしていなければ契約自体が無効になる場合もあります。

60,000円を請求されました


入居時の特約事項に「敷金の1ヶ月分を償却する」との文言がありました。小さい子供がいるため、フローリングには通常摩耗以上の過失と言われても仕方ない傷みがあり、補修費として60,000円を請求されました。
敷金償却費から支払われるべきではとの主張をしましたが受け入れられず、結局償却費の100,000円、フローニングに加え、家具移動による畳表替え等で補修費で101,120円を請求されてしまいました(ハウスクリーニング代についてのみ、償却費から出すことが妥当とのことでした)。(退去時にはこの請求書に受領署名してしまいまして、後日本HPを拝見しました)このお金は著しく消費者に不利な契約内容であり、せめて償却費からクリーニング代を差し引いた金額については返金を請求したいのですが、退去後でも請求は可能でしょうか?
A:入居時に礼金を払っている場合は償却が無効になる可能性もあります。

残金を口座振り込みと思っていたが全額償却


先日退去の立ち合いをしたら、現状回復にクリーニング4万、壁紙張替3万の計7万かかると言わた。残金を口座振り込みと思っていたが、7万を敷金から充当し残りの金額は全額償却のため振り込みは無いと言われた。
A:礼金をたくさん払っているので償却はできないと考えますが・・・
Q:契約書に、「預金した敷金は、退去時原状回復費用に充当の上、償却されるものとする」との文言があるが、文章があいまい(敷金が全額償却とは書いていない)な上に、なぜ敷金が全額償却されるのかの意図が不明で、入居時に明確な説明をされた記憶がない。
たくさんのサイトに書いてあるように「始めから敷金を1円も返還しないのに敷金として預かり、あたかもお金が返ってくるような表記」に当てはまるかと思います
・契約違約金(入居して1年〜2年以内の退去は家賃1か月分を解約金とする)として退去時に1か月分の解約金を払わせられている。さらに礼金も入居時に2か月分払っている。
A:違約金も払う必要がないと考えますよ。
Q:入居して1年4か月程度での退去でかなり綺麗に部屋を使用し現状回復7万円も高額に思います。
更に入居時の礼金・敷金で計3か月分、退去時の違約金1ヶ月分、合計4か月分の家賃をすべて支払うのは、さすがに不当に思っております。
他のサイトに「契約満了を待たずに途中で退去した場合は、入居時、預けた礼金を月分で割って借主に返さなければいけません。」とありますが、礼金198,000円のうちいくらかは返金を要求できるのでしょうか?また敷金に関して返金の要求は可能なのでしょうか?
A:先ずは一番金額の大きい償却について貸主側に質問してみては如何でしょうか。

敷金償却で納得のいかない点

礼金を一部払いましたがクレームを入れても仲介業者より「敷金償却と契約にあるので、敷金返金なし(0円)」と連絡がありました。
A:礼金も払って、退去なので償却は取られる必要がないのではないかと考えます。

請求額はキズ補修費は、壁に小さい鏡をかける為にネジで壁に穴(1箇所)を空けた補修費
A:この部分は払わないといけないですが、最悪でも償却費の中に入れてもらうのがよいと考えます。

困っている(納得のいかない)点
敷金の返金が無いことです。
確かに契約書には敷金償却1ヶ月分とありましたが返金無しとは思っていませんでした。
A:礼金を払っているので償却は考慮してもらってもいいと考えます。

補修費の証明となるもの(請求書とか領収書等)を確認したいと言って見せてもらえるものですしょうか?
A:はい、発行して下さいと伝えてもいいと考えます。

事業用ですが退去時償却と書かれています

敷金から「退去時償却」として、420,000円が差し引かれています。
A:事業用の場合は償却費は差し引かれても仕方がないと考えます。

Q:原状回復についてはあくまでも落ちない汚れやキズをつけたものについては支払い、そうでないものについては支払う必要がないという考えで大丈夫です。

さらに、9月1日退去日を通告を契約通り半年前にしたにもかかわらず、9月30日までの分を延滞金として、153,000円余計に請求されています。
A:これは貸主側が勘違いして請求しているのではないでしょうか

床については契約書に何も記載が無いにもかかわらず、カーペット交換代211,600円が請求されています。都合、敷金は125,600円しか返還されないむね、精算書に記してありました。
A:契約書に借主負担と書かれていなければ支払う必要がないと考えます。

当方、契約書にある壁紙代ぐらいの負担と思っていただけにショックです。どうしたら良いでしょうか。ご相談申し上げます。
A:敷金から償却費を差し引いた分は返して下さいと伝えてみては如何でしょうか、そして何か言ってきたら壁紙の一部なら負担してもいいと答える方法もあります。