国土交通省ガイドラインで決められている支払い基準とは


敷金返ってくるか不安です危険な契約書敷金鑑定士


国土交通省ガイドライン

                                                   【 発 表 元 】
国土交通省 住宅局 住宅総合整備課
マンション管理対策室
「 国土交通省ガイドラインとは 」
@入居時に不動産屋さんと交す契約書の考え方
A裁判所の判例
B不動産取引の実務を考慮
上記@〜Bで原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめたものです。

国土交通省ガイドラインを盾に支払い義務がないと貸主側に伝えて下さい。地域や建物によって国土交通省ガイドラインが使えないということはありません。契約書にハウスクリーニングや畳代は借主負担と記載され署名捺印しても借主がそれらを支払う必要はありません。そのような金額は毎月の家賃に入っています。勿論、貸主側も借主が払わなくてもいいことを知っています。


契約書に署名・捺印しても借主には支払い義務がないと最高裁判所は判断しております。


宅建業法
では、借主が不利になるような事実があれば事前に説明し、承諾を得なければ契約できないことになっています
例;「入居者が自殺した」
「冬場になると日当たりが全然ない」
国土交通省ガイドラインを逸脱した契約書の内容になっている
「国道沿いで建物が揺れて平穏な生活を営めない」
・・・その他

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国土交通省ガイドラインの位置付け
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
つまり消費者に不利益が生じるような契約内容はトラブルになりやすいということです。


こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。

@この国土交通省ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
Aこの国土交通省ガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
B現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、この国土交通省ガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。
つまり個人が住居として契約している場合は、例え契約書に書かれていても法律で保護されることもあり、入居者に分かりづらい、又はあえてわかりづらく難しい文章で構築されているものについてはガイドラインを基準にして貸主、借主のどちらが負担しなければいけないかを決めて下さいということです。


○国土交通省ガイドラインのポイント

@原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
つまり普通に生活していても色があせたり、自然に壊れたものについては借主に負担義務がないということです。


A「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、
賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
(参考図参照)
A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるものA(+G): 基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。
つまり普通に使用していれば借主に支払い義務はないが、故意や過失で破損・汚損させたものについては借主負担になります。


B経過年数の考慮
前記BやA(+B)の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなる
と、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。
つまり普通に壁紙やクッションフロアーについては2年入居した場合は工事代金の68%支払えばよく、4年で32%、6年で1%支払えばよいということです。


C施工単位
原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ、模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。
つまり普通畳を汚した場合は1枚単位の支払いよく残りの枚数については支払い義務がないということである。
壁のクロスを張り替える場合は汚した壁の面数のみ払えばよいということで、例えば壁の1面を汚した場合は、天井と残り3箇所の壁紙代を払う必要がないということです。



国土交通省ガイドライン.JPG

 

ハウスクリーニング代

Q:国土交通省ガイドラインではハウスクリーニング代は大家さんが負担するように定められているのでしょうか?
A:はい、その通りです。

Q:もしそうであれば、ハウスクリーニング代を借主に請求している不動産業者は違反を犯しているという認識でよろしいのでしょうか?
A:国土交通省ガイドラインには準じていないということになります。

Q:またコップが床に落ちたりしたときのわずかな傷はこれは借主が補償する義務はあるのでしょうか?
A:傷の深さや見た目にもよります。浅いものですと負担義務がない可能性があります。

請求書

Q:不動産屋にはガイドラインに基づいた請求書をつくってもらうようにいうべきですか?
A:はい、そのほうがいいと考えます。

Q:拒否された場合はどうすればいいでしょうか?
A:基本的に拒否できないと考えます

給湯器が壊れた

Q:給湯器が壊れたため家主に修理を依頼したところ、契約書で借主修理になっているとの回答でした。業者が確認したところ、15年以上使われている物なので、部品もなく、全取替えになり、費用は12万以上とのことでした。

上記を家主に伝え、ガイドラインからも家主負担では?交渉しても、国土交通省ガイドラインを知らない、法的拘束力はあるのか?と話にならない状況です。
退去を決めましたが、今後の敷金返還に際し、常識的な交渉が出来るのか不安です。裁判以外方法はないのでしょうか。
消費者センター、宅建協会などには相談しております。

A:業者が国土交通省のガイドラインを知らないということはありませんので、とぼけている可能性があります。

 

 質問@国土交通省のガイドラインを拝見しましたが、別表に請求時の見積もり書例が有りましたが、あの例に沿って、明確な金額を提示してもらった方が良いのでしょうか?
A:木の硬いフローリングですと表は使えませんので◯m×◯m=uという請求になります。

質問A明確にしてもらったら逆に金額が上がることも有り得るのか?有り得るのであればこのまま相手の言い値を支払った方が良いのでしょうか?
A:貸主側のやりかたにもよりますが、考えられることです。

質問B6年以上の入居ですが「フローリングに関しては経過年数を考慮しない」とガイドラインに記載してあったと思うのですが、工事代金の1%というのは多分期待してはいけないですよね?
A:木の硬いフローリングですと◯m×◯m=uという請求になります。


質問Cオーナー側もガイドラインを十分承知していて、グレーゾーンギリギリの条件と金額を提示しているのでしょうか?少なくとも少額訴訟になったとしても勝ち目無しですかね?
A:適正金額を返して下さいという主張でいいと考えます。

 

消費者である限り無効になることはないと考えます

Q:国土交通省のガイドラインについてお聞きしたいのですが、通常の使用を超えた損耗の場合特約に書いてあるとおり支払い義務があるのは、理解していますがその場合、減価償却も適応されないのでしょうか
A:適応されると考えます。

Q:特約には原状回復費を支払うことは書いてありますが100%借主が負担するとは書いてありませんでしたそれでもタバコのヤニによる損耗は、契約書の特約があるかぎり国土交通省のガイドラインは無効になってしまい、減価償却も無効になるのですか
A:消費者である限り無効になることはないと考えます。これが事業用でかりていた場合、国土交通省のガイドラインは無効になります

Q:あと特約に大家さんに一ヶ月分渡すと書いてありました
この場合敷引きの値段としては、妥当な額に値するのでやはり支払った方がいいのですか
A:入居時に礼金も払っているのでこの部分は基本的に払う必要がないと考えます。

Q:それと今回三日以内に振り込めと書かれていましたもちろん強制力はないのは、わかっていますが仕事の都合もあり再び内容証明を三日以内に出すことは出来ませんその場合こちらから相手方に、メールで書面にて回答しますなど連絡を入れたほうがいいのか、それとも何もしないで連絡が来たときに書類で回答しますと伝えたほうがいいのかアドバイスを頂けたら助かります
A:書面にて回答すると伝えたほうがいいと考えます。
この3日以内というのは社会通念上おかしいです。最低でも5日程度にすべきです。ましてや今回は距離があるので1週間程度は必要かと考えます。
弁護士の肩書きを使い、3日以内に払えというのは少し酷いですね。
弁護士会に相談してみては如何でしょうか。

 

一人で不動社会社や大家さんに対応することに不安を感じていました

これまでは、不動産会社の言うなりにほとんど敷金を返還されないまま引っ越しをしていました。が、国交省のガイドラインを読んでみて、やはり敷金は返金されるべきものでは?と感じたので、今回初めて異議を申し立ててみるこことにしたのですが、今回が初めてのことでもあり、一人で不動社会社や大家さんに対応することに不安を感じていました。そちらへ相談してみて良かったです。回答内容に勇気づけられました。今後もあきらめず、返還請求を続けて行きたいと思います。

現状としては、今週のはじめにハウスクリーニング等費用の明細書が郵送され、昨日、不動産会社から、その内容で良いか?という確認の電話が来たところです。その際に、「国交省のガイドラインに従うと、私の負担部分はほとんど無いと思うので、この金額では承諾できません。」と伝えました。
不動産会社の方は、「あくまでも過去の判例を集約したものであって法律では無い。」「契約書に記載がある。」等と言われましたが、私が意見を曲げるつもりが無いとわかると、「検討して再度連絡します。」ということになりました。仲介手数料が家賃の半額ということも全く知りませんでした。もちろん説明も無かったと思います。(12年前のことなので不確かですが・・・。)
できればこちらも返還して欲しいと思います。

A:はい、希望通りの結果にすることはできると考えますよ。

 

契約書の内容に納得して判を押した

今年の3月末に9年8ヶ月住んだ物件を退去いたしました。先日、敷金の精算について仲介業者より連絡があり、敷金176000円のうちクリーニング費用一式として140000円を差し引いた36000円の返還になるとのこと。ベビーゲートをつけていたため、数カ所壁紙が破れてしまったところもありましたので、いくらかの請求は覚悟しておりましたが、あまりの金額の高さにびっくりいたしました。業者に連絡をしたところ、契約書に「退去時に原状回復のための費用は借主が支払う」と書かれているため、天井(タバコは吸いません)・壁のクロスの張替え、畳の表替え等の費用として14万円支払っていただきますとのこと。
入居年数や経年劣化のことをたずねましたが、国交省のガイドラインはあくまでガイドラインであり、私と業者が交わしている契約には適用されませんとのことでした。
A:日本全国どの地域の方でも国交省のガイドラインは使えます。

国交省のガイドラインのことを私が口にしたところ、「かかった費用はもっと高額なのだが、入居年数を考慮して5割負担(後に3割4割と話がコロコロ変わりました)にした」言われました。
A:クロスは1%負担ですみます。

また、「契約書の内容に納得して判を押したのに、今になって請求額がおかしいと言ってくるのは大家さんに対して「修繕費用をまけてください」と言っているようなものだ。と言われました。正当な請求額ならもちろん何も言わずにお支払いしますが。契約書の内容を十分に把握していなかった自分にも落ち度があると思いますが、この金額の請求は妥当なのか教えていただきたくご連絡致しました。ちなみに、物件は1階にバス・トイレ・DK9帖、2階に洋室6帖・和室6帖のテラスハウスです。退去時の清掃はかなり念入りに行いました。


『私と業者が交わした契約には「退去時の原状回復費用はすべて借主が支払う」と明記されているため、国交省のガイドラインの適用外である、』と業者側の担当者がおっしゃっていましたが、その場合においても、国交省のガイドラインによる妥当な負担割合を主張できるのでしょうか。契約書に明記されているので無効だ!と強く言われてしまうと、そうなのかもしれないとひるみます。。。
A:国土交通省ガイドラインが駄目であれば法律と過去の判例を使って反論することができます。

また、仲介手数料の半額返還につきましては全く存じ上げませんでしたので、
そちらも返還されるならば返していただきたいです。

請求額、返還額云々ではなく、不動産会社の対応に大変不信感を持っております。
A:仲介手数料半額返還の申し出をすることはできますよ。

一部負担で可能と書いてあります

退去後にハウスクリーニング、回復工事等の費用が523、300円の請求が来ました。敷金分を差し引いてもかなりの高額オーバーとなります。一番の要因は、フローリング(3部屋)それぞれ全面張替えとなるためその費用だけでも35万位かかってしまいます。

それぞれの部屋の一部エアコンの下(水漏れによるシミの黒ずみ)
あとの2部屋は原因がわからないのですが、窓の前にそれぞれ黒ずんだシミがありおそらく、結露やもしかしたら窓から入った雨か結露がウィンドウエアコンを伝って落ちた?ことが原因かもしれません。

同じ材料が廃盤となるために、新しい材料で全面張替え費用は借主に非があるということで請求されています。

国土交通省ガイドラインには一部負担で可能と書いてありますが、当方のガイドラインは近年に更新されたもので四年前の契約時には違う規定なので、無効とも言われています。
A:新しい材料で全面張替えになるというのは貸主側の一方的な都合になるので借主がその内容に従う必要はないと考えます。

どこまで掃除をすればいいですか?

清算書には 「国交省のなどに従い」 と書いてあります。確かにガイドラインには入居年数別の負担割合は書いてありますが、きれいなクロスまですべて張替えて、そして負担する。なんて書いてありません。
きれいに使えばクロスはクリーニングで済むから、と思い、4年間で1か所しか画びょうを打たないで不便でしたが、きれいにはがせるテープなどを使い本当にきれいに使ってきました。
退去時も本来でしたら完璧に清掃する予定でしたが、「どこまで掃除をすればいいですか?」の問いかけに「普通でいいです。」とのことでしたし、どうせクリーニングが入るから、という事で、通常の掃除だけしました。(でも、きれいです)
近いうちに不動産屋さんに問い合わせてみようと思いますが、法律・民放は少し難しくボリュームもあるので、すべて把握していません。
どのようにすればいいのかと思い、お知恵を貸していただければと思います。

A:国交省のガイドラインの規定について先方にしっかり伝えてみてはいかがでしょうか。

前入居者のクロス張替代金

納得がいかない主な理由は、前入居者から引き継いだクロス張替代金についてです。国交省ガイドラインが反映されていません
入居時に不動産担当者から「以前の入居者が退去されたときにはクロスが綺麗であったため張替えを行なっていません」と伝えられました。
そして、今回私が退去する際には部屋内の全てのクロス張替えが必要だということで見積りがあがってきました。
何人かの入居者にて居住年数などに基づく按分がなされるのであれば納得のいくことですが、今回私に対してこの請求がなされることがおかしいのでは、と感じています。
(貸主負担は40%、借主負担は60%)

詳細な見積書は業者からPDFで送られてきているので、それもあわせて検討してほしいと思っております。国交省ガイドラインは使えますか。


仮に払う場合は前の入居者が何年住んでいたかで負担率も変わってきます。前入居者が3年入居していた場合、今回の負担率は工事代金の18%になります。ガイドラインはもちろん使えますよ

3年のみで以後は禁煙環境です

喫煙は入居当初3年のみで以後は禁煙環境です。故意の汚れキズは玄関タイルの塗料とふすまの紙の破れとなります。入居時は敷金6万円を払い築6年目で壁紙等張り替えではなくクリーニングのみの環境に入居しました。国土交通省のガイドラインの話もしたのですが入居時にはなかったということでハウスクリーニングを含む現状回復費用として敷金と追加で4万円弱の請求をされています。内容についてこちらが納得のいく説明をえられず平行線のためご相談する次第です。

A:入居当時、ガイドラインがなくても契約更新をすることにより国土交通省のガイドラインが適用されることになりますので安心して下さい

壁1面張替えで全負担は納得できないです。

今日、資格も持ってる不動産屋で働いてたことのある職場の上司と一緒に、実際に現場を見て説明を受けてきました。元プロでも到底納得できる内容ではなく、上司からしたらカビは軽度なもので(その場所もカビの生えやすい構造のようです)、他のクロスの汚れは自然消耗やクリーニングで落ちる程度の汚れで、クロス張替えする必要などないものがほとんどみたいでした。
しかし、相手の不動産屋さんはそれを一切聞き入れず、壁の1部の汚れだけでその壁1面すべて張り替える必要があり、また汚れた部分だけでなくほかのきれいな箇所も張り替えてすべて全額負担で、全体10のうち1程度の汚れの範囲なのに、部屋の天井以外のクロスすべ張り替えて全額負担だと。
さすがに、全くよごれのなかったふすまの扉に関してはしぶしぶ減額1万はしてもらえるような話もでましたが、話はまとまらずまた後日連絡するということで終わりました。
どこの不動産でも同じことしてると話してたんですが、実際クロスの張替えってこういうものなんですか??
壁1面のうち隅っこに少し汚れがあっただけで、壁1面張替えで全負担は納得できないです。上司も同様で、現状回復というより化粧直しにしか思えません。ガイドラインなんて言葉も一切でてきません。家も近所であまりもめたくはないので、裁判までは持ち込みたくはないし、もうこのまま泣き寝入りするしかないですよね。

A:国土交通省のガイドラインではあくまでも汚した範囲の支払いでいいということになっていますよ。