国土交通省ガイドライン


敷金返ってくるか不安です危険な契約書敷金鑑定士


国土交通省ガイドライン

                                                   【 発 表 元 】
国土交通省 住宅局 住宅総合整備課
マンション管理対策室
「 国土交通省ガイドラインとは 」
@入居時に不動産屋さんと交す契約書の考え方
A裁判所の判例
B不動産取引の実務を考慮
上記@〜Bで原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめたものです。

国土交通省ガイドラインを盾に支払い義務がないと貸主側に伝えて下さい。地域や建物によって国土交通省ガイドラインが使えないということはありません。契約書にハウスクリーニングや畳代は借主負担と記載され署名捺印しても借主がそれらを支払う必要はありません。そのような金額は毎月の家賃に入っています。勿論、貸主側も借主が払わなくてもいいことを知っています。


契約書に署名・捺印しても借主には支払い義務がないと最高裁判所は判断しております。


宅建業法
では、借主が不利になるような事実があれば事前に説明し、承諾を得なければ契約できないことになっています
例;「入居者が自殺した」
「冬場になると日当たりが全然ない」
国土交通省ガイドラインを逸脱した契約書の内容になっている
「国道沿いで建物が揺れて平穏な生活を営めない」
・・・その他

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国土交通省ガイドラインの位置付け
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
つまり消費者に不利益が生じるような契約内容はトラブルになりやすいということです。


こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。

@この国土交通省ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
Aこの国土交通省ガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
B現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、この国土交通省ガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。
つまり個人が住居として契約している場合は、例え契約書に書かれていても法律で保護されることもあり、入居者に分かりづらい、又はあえてわかりづらく難しい文章で構築されているものについてはガイドラインを基準にして貸主、借主のどちらが負担しなければいけないかを決めて下さいということです。


○国土交通省ガイドラインのポイント

@原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
つまり普通に生活していても色があせたり、自然に壊れたものについては借主に負担義務がないということです。


A「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、
賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
(参考図参照)
A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるものA(+G): 基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。
つまり普通に使用していれば借主に支払い義務はないが、故意や過失で破損・汚損させたものについては借主負担になります。


B経過年数の考慮
前記BやA(+B)の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなる
と、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。
つまり普通に壁紙やクッションフロアーについては2年入居した場合は工事代金の68%支払えばよく、4年で32%、6年で1%支払えばよいということです。


C施工単位
原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ、模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。
つまり普通畳を汚した場合は1枚単位の支払いよく残りの枚数については支払い義務がないということである。
壁のクロスを張り替える場合は汚した壁の面数のみ払えばよいということで、例えば壁の1面を汚した場合は、天井と残り3箇所の壁紙代を払う必要がないということです。



国土交通省ガイドライン.JPG

 

ハウスクリーニング代

Q:国土交通省ガイドラインではハウスクリーニング代は大家さんが負担するように定められているのでしょうか?
A:はい、その通りです。

Q:もしそうであれば、ハウスクリーニング代を借主に請求している不動産業者は違反を犯しているという認識でよろしいのでしょうか?
A:国土交通省ガイドラインには準じていないということになります。

Q:またコップが床に落ちたりしたときのわずかな傷はこれは借主が補償する義務はあるのでしょうか?
A:傷の深さや見た目にもよります。浅いものですと負担義務がない可能性があります。

請求書

Q:不動産屋にはガイドラインに基づいた請求書をつくってもらうようにいうべきですか?
A:はい、そのほうがいいと考えます。

Q:拒否された場合はどうすればいいでしょうか?
A:基本的に拒否できないと考えます

給湯器が壊れた

Q:給湯器が壊れたため家主に修理を依頼したところ、契約書で借主修理になっているとの回答でした。業者が確認したところ、15年以上使われている物なので、部品もなく、全取替えになり、費用は12万以上とのことでした。

上記を家主に伝え、ガイドラインからも家主負担では?交渉しても、国土交通省ガイドラインを知らない、法的拘束力はあるのか?と話にならない状況です。
退去を決めましたが、今後の敷金返還に際し、常識的な交渉が出来るのか不安です。裁判以外方法はないのでしょうか。
消費者センター、宅建協会などには相談しております。

A:業者が国土交通省のガイドラインを知らないということはありませんので、とぼけている可能性があります。