敷金精算について詳しくまとめました

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マンションから退去する際に敷金を精算する際のトラブルが急増しております。これは貸主側の主張と借主側の主張が大きく異なるためである。

契約者の名前で提出するのが一般的です。

敷金精算においてルームクリーニング代とエアコンクリーニング代を請求されているのと、ヒビが入ってしまって交換する洗面台の代金が概算で請求されていて納得いかないので大家さんにクリーニング代の返還請求と洗面台交換代金の見積もりをお願いしようと考えています。すでに敷金精算のお金は母の口座に振り込みされているようです。大家さんは工務店さんです。

父と二人暮らしだったのですがわたしは昨年の4月に結婚して家を出ていまして、父が残っていました。なので、退去の際は一人で対応しました。契約も父の名前で借りてます。しかし敷金礼金家賃、すべて折半していました。なので今回の件に関して半分はわたしのお金なので納得いかないのですが、母は年配なので先方の言われるがままに退去してしまったようです。そこで書類を作る際はわたしの名前ではない方がいいのかどうか悩んでいます。
A:お金を誰が出したのではなく、契約者の名前で提出するのが一般的です。

敷金精算方法は地域によって異なりますか

契約書に別紙で契約終結までのご案内があり、その中で「あなたが入居を希望されている物件の賃貸借条件には、退去清算時に「たたみおもて替え、襖及び障子紙張り替え費、清掃費等を(長年の慣習により)敷金から差し引く」旨の条項があります。従って、あなたには上記判例を認識した上、「あえて負担する」旨の誓約をしていただきます。と書かれています。

入居の際、敷金は全額返しません。そのかわり、ハウスクリーニングでかかった費用は敷金の額を越えることはありません、といわれました。私がガイドラインでは、基本的に敷金は返してもらえることになっていることなど伝えましたがこちらの地域でそう決まっていると言われてしぶしぶ契約しました。退去の時にやはり敷金は返してもらえませんか?一年間しかすんでないので襖、畳、新品同様です

A:一般的に敷金精算方法については地域によって異なることはなく、おっしゃる通りガイドラインを念頭に話をしなければいけないと考えます。

敷金に対する比率計算されていると考えます

先月退去し、その時の立ち合いで精算書にクリーニング代と畳代は契約書通り徴収しますとのことで58400(畳表替え)、48000(清掃代)円をかかれ、コメントで返金額については補修個所の見積もりをとって藤原に確認のあと再精算しますと不動産の方が書かれました。立ち合いは私と大家さんと不動産屋さんの三人です。そのときこちらが後をつけてしまった少しのタイヤのあと、壁の穴、それと初めからあった襖の汚れを指摘されたので、襖は汚していないことを伝えました。

後日見積もりが来て手書きで訂正されていました(訂正印はなし)追加料金を支払うようにとのことと業者の捺印のない見積もりがきて、明細が不明な内容もあったので、消費生活センターへいき相談をしたのち、こちらが支払うべき金額は経過年数などガイドラインにそったもので、清掃代も全面床をリフォームするのに全額引き落とされるのもおかしく思ったので、クリーニング代と、補修代の自分が負担分だと文書に書いて送りました。後日、少しの金額だけ返しますと電話があったので、すぐその日に精算書を訂正して訂正印を押したものを送ってください(今月中)と書面を送りましたが、昨日、大半はこちら(大家さん)がかぶっているのだから明細は発行できないとのことでした。

しかし、私たちの手元には、私たちの控えのまだ補修代が書かれていない大家さんの署名捺印分が手書きで修繕代を書き加えた私たちの署名捺印分があり、敷金がきちんと示された請求書も精算書も領収証も何もないのです。不動産で確定申告をなさるのではと思うので、その時にこの誤った内容のまま申告がなされることも不安ですし、大きなお金のやり取りがあって何も明細が残らないことは納得ができないので発行してもらいたいのですが、納得がいかないのなら家に来るようにいわれました(説明をするから)。清掃代について何も言うつもりはありませんし、戻ってきた僅かなお金で終わりにしたいのですが、精算書の訂正だけはしてほしいのです。どのように申し上げたら対応していただけそうか何かアドバイスをいただけませんでしょうか。もう済んでしまっているお話でここでのお問い合わせはおかしいのかもしれませんが、できれば何かご教示いただければと存じますよろしくお願いいたします

A:おそらくこのような精算方法はどこの補修にいくら使ったかではなく単純に敷金に対する比率計算されていると考えますよ。大家さんはそのように考える方が多いです。よって明細書を出さないこともあります。

ガイドラインに反する内容の計算だった

退去後敷金を精算した書類が来て、国土交通省のガイドラインに反する内容の計算だったので指摘し妥当なものにするように依頼しました。(自分たちで書面で異議申したて)
事業用として契約しました。しかし、賃貸人(不動産や)あくまでも、入居前の契約どおりだと主張しており、ガイドラインに沿ったものでないと不動産やも認めておられ、契約が有効とであり、確認したでしょう、署名してくださいとの主張でした。

請求の一部がヘンな形で(まるでディスカウント)見直され、減価償却等を無視したありえない請求がきており、また次の入居者確保のメンテナンスとも思えるような賃借人に責任のないものまでの公平とは思えない費用請求がきています。(故意のキズもない上、入居時にもあった不具合に関しても、対応をすぐ行わず怠慢があったことも4点ある。指摘済み)最初から誠意のない対応です。それもあり更新なしの退去を決めました。
見直しても10万円中2万のみの返金であるとのこと。(なお、当方は紛失してしまった備品は支払うことは合意、保険で降りるもの(子供が物を倒してしまったときにできたキズ)は双方の合意済みで請求中)

できれば円満かつ、妥当な返還をしてほしいだけで、できれば訴訟や調停を避けたいです。素人で作成した文面では、敷金精算金の項目や金額について解決は難しそうなので内容証明作成を検討しているところです。ちなみに消費者生活センターにも連絡してみました。


A:事業用として契約した場合は、ガイドラインンのようなものは使えなくなります。
しかし清掃費については支払う必要がないと考えますよ。一度手紙を出してもいい回答をもらえない場合でゃ第三者に内容証明作成を依頼することは得策ではないと考えます。費用倒れになることもあります。なるべくご自分で出すことをお勧めします。

国土交通省ガイドラインで決められている支払い基準とは


敷金返ってくるか不安です危険な契約書敷金鑑定士


国土交通省ガイドライン

                                                   【 発 表 元 】
国土交通省 住宅局 住宅総合整備課
マンション管理対策室
「 国土交通省ガイドラインとは 」
@入居時に不動産屋さんと交す契約書の考え方
A裁判所の判例
B不動産取引の実務を考慮
上記@〜Bで原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめたものです。

国土交通省ガイドラインを盾に支払い義務がないと貸主側に伝えて下さい。地域や建物によって国土交通省ガイドラインが使えないということはありません。契約書にハウスクリーニングや畳代は借主負担と記載され署名捺印しても借主がそれらを支払う必要はありません。そのような金額は毎月の家賃に入っています。勿論、貸主側も借主が払わなくてもいいことを知っています。


契約書に署名・捺印しても借主には支払い義務がないと最高裁判所は判断しております。


宅建業法
では、借主が不利になるような事実があれば事前に説明し、承諾を得なければ契約できないことになっています
例;「入居者が自殺した」
「冬場になると日当たりが全然ない」
国土交通省ガイドラインを逸脱した契約書の内容になっている
「国道沿いで建物が揺れて平穏な生活を営めない」
・・・その他

無料相談はこちらからできます。


国土交通省ガイドラインの位置付け
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
つまり消費者に不利益が生じるような契約内容はトラブルになりやすいということです。


こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。

@この国土交通省ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
Aこの国土交通省ガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
B現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、この国土交通省ガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。
つまり個人が住居として契約している場合は、例え契約書に書かれていても法律で保護されることもあり、入居者に分かりづらい、又はあえてわかりづらく難しい文章で構築されているものについてはガイドラインを基準にして貸主、借主のどちらが負担しなければいけないかを決めて下さいということです。


○国土交通省ガイドラインのポイント

@原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
つまり普通に生活していても色があせたり、自然に壊れたものについては借主に負担義務がないということです。


A「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、
賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
(参考図参照)
A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるものA(+G): 基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。
つまり普通に使用していれば借主に支払い義務はないが、故意や過失で破損・汚損させたものについては借主負担になります。


B経過年数の考慮
前記BやA(+B)の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなる
と、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。
つまり普通に壁紙やクッションフロアーについては2年入居した場合は工事代金の68%支払えばよく、4年で32%、6年で1%支払えばよいということです。


C施工単位
原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ、模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。
つまり普通畳を汚した場合は1枚単位の支払いよく残りの枚数については支払い義務がないということである。
壁のクロスを張り替える場合は汚した壁の面数のみ払えばよいということで、例えば壁の1面を汚した場合は、天井と残り3箇所の壁紙代を払う必要がないということです。



国土交通省ガイドライン.JPG

 

ハウスクリーニング代

Q:国土交通省ガイドラインではハウスクリーニング代は大家さんが負担するように定められているのでしょうか?
A:はい、その通りです。

Q:もしそうであれば、ハウスクリーニング代を借主に請求している不動産業者は違反を犯しているという認識でよろしいのでしょうか?
A:国土交通省ガイドラインには準じていないということになります。

Q:またコップが床に落ちたりしたときのわずかな傷はこれは借主が補償する義務はあるのでしょうか?
A:傷の深さや見た目にもよります。浅いものですと負担義務がない可能性があります。

請求書

Q:不動産屋にはガイドラインに基づいた請求書をつくってもらうようにいうべきですか?
A:はい、そのほうがいいと考えます。

Q:拒否された場合はどうすればいいでしょうか?
A:基本的に拒否できないと考えます

給湯器が壊れた

Q:給湯器が壊れたため家主に修理を依頼したところ、契約書で借主修理になっているとの回答でした。業者が確認したところ、15年以上使われている物なので、部品もなく、全取替えになり、費用は12万以上とのことでした。

上記を家主に伝え、ガイドラインからも家主負担では?交渉しても、国土交通省ガイドラインを知らない、法的拘束力はあるのか?と話にならない状況です。
退去を決めましたが、今後の敷金返還に際し、常識的な交渉が出来るのか不安です。裁判以外方法はないのでしょうか。
消費者センター、宅建協会などには相談しております。

A:業者が国土交通省のガイドラインを知らないということはありませんので、とぼけている可能性があります。

 

 質問@国土交通省のガイドラインを拝見しましたが、別表に請求時の見積もり書例が有りましたが、あの例に沿って、明確な金額を提示してもらった方が良いのでしょうか?
A:木の硬いフローリングですと表は使えませんので◯m×◯m=uという請求になります。

質問A明確にしてもらったら逆に金額が上がることも有り得るのか?有り得るのであればこのまま相手の言い値を支払った方が良いのでしょうか?
A:貸主側のやりかたにもよりますが、考えられることです。

質問B6年以上の入居ですが「フローリングに関しては経過年数を考慮しない」とガイドラインに記載してあったと思うのですが、工事代金の1%というのは多分期待してはいけないですよね?
A:木の硬いフローリングですと◯m×◯m=uという請求になります。


質問Cオーナー側もガイドラインを十分承知していて、グレーゾーンギリギリの条件と金額を提示しているのでしょうか?少なくとも少額訴訟になったとしても勝ち目無しですかね?
A:適正金額を返して下さいという主張でいいと考えます。

 

消費者である限り無効になることはないと考えます

Q:国土交通省のガイドラインについてお聞きしたいのですが、通常の使用を超えた損耗の場合特約に書いてあるとおり支払い義務があるのは、理解していますがその場合、減価償却も適応されないのでしょうか
A:適応されると考えます。

Q:特約には原状回復費を支払うことは書いてありますが100%借主が負担するとは書いてありませんでしたそれでもタバコのヤニによる損耗は、契約書の特約があるかぎり国土交通省のガイドラインは無効になってしまい、減価償却も無効になるのですか
A:消費者である限り無効になることはないと考えます。これが事業用でかりていた場合、国土交通省のガイドラインは無効になります

Q:あと特約に大家さんに一ヶ月分渡すと書いてありました
この場合敷引きの値段としては、妥当な額に値するのでやはり支払った方がいいのですか
A:入居時に礼金も払っているのでこの部分は基本的に払う必要がないと考えます。

Q:それと今回三日以内に振り込めと書かれていましたもちろん強制力はないのは、わかっていますが仕事の都合もあり再び内容証明を三日以内に出すことは出来ませんその場合こちらから相手方に、メールで書面にて回答しますなど連絡を入れたほうがいいのか、それとも何もしないで連絡が来たときに書類で回答しますと伝えたほうがいいのかアドバイスを頂けたら助かります
A:書面にて回答すると伝えたほうがいいと考えます。
この3日以内というのは社会通念上おかしいです。最低でも5日程度にすべきです。ましてや今回は距離があるので1週間程度は必要かと考えます。
弁護士の肩書きを使い、3日以内に払えというのは少し酷いですね。
弁護士会に相談してみては如何でしょうか。

 

一人で不動社会社や大家さんに対応することに不安を感じていました

これまでは、不動産会社の言うなりにほとんど敷金を返還されないまま引っ越しをしていました。が、国交省のガイドラインを読んでみて、やはり敷金は返金されるべきものでは?と感じたので、今回初めて異議を申し立ててみるこことにしたのですが、今回が初めてのことでもあり、一人で不動社会社や大家さんに対応することに不安を感じていました。そちらへ相談してみて良かったです。回答内容に勇気づけられました。今後もあきらめず、返還請求を続けて行きたいと思います。

現状としては、今週のはじめにハウスクリーニング等費用の明細書が郵送され、昨日、不動産会社から、その内容で良いか?という確認の電話が来たところです。その際に、「国交省のガイドラインに従うと、私の負担部分はほとんど無いと思うので、この金額では承諾できません。」と伝えました。
不動産会社の方は、「あくまでも過去の判例を集約したものであって法律では無い。」「契約書に記載がある。」等と言われましたが、私が意見を曲げるつもりが無いとわかると、「検討して再度連絡します。」ということになりました。仲介手数料が家賃の半額ということも全く知りませんでした。もちろん説明も無かったと思います。(12年前のことなので不確かですが・・・。)
できればこちらも返還して欲しいと思います。

A:はい、希望通りの結果にすることはできると考えますよ。